Vergunning loods bouwen: alles over de Omgevingswet, Wkb en gemeentelijke regels
Sinds 1 januari 2024 gelden er nieuwe regels voor het bouwen van een loods. De Omgevingswet en de Wet kwaliteitsborging (Wkb) hebben de spelregels fundamenteel veranderd. In dit artikel leggen we uit wat dit voor u betekent, wanneer u een vergunning nodig heeft, en wat u moet regelen voordat u gaat bouwen.
Belangrijk: regels verschillen per gemeente
Sinds de Omgevingswet zijn er geen landelijke regels meer die voor iedereen gelijk zijn. Elke gemeente bepaalt zelf in het omgevingsplan welke bouwwerken vergunningvrij zijn. De informatie in dit artikel is een algemene uitleg. Doe altijd een vergunningcheck via het Omgevingsloket voor uw specifieke situatie en locatie.
De Omgevingswet: wat is er veranderd?
Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Deze wet vervangt 26 bestaande wetten op het gebied van bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur. Voor het bouwen van een loods zijn de belangrijkste veranderingen:
Geen landelijke regels meer voor vergunningvrij bouwen
Voorheen gold het Besluit omgevingsrecht (Bor) voor heel Nederland. Nu bepaalt elke gemeente zelf in het omgevingsplan wat vergunningvrij is.
De "knip" in het bouwen
Bouwen is gesplitst in twee afzonderlijke toetsen: een technische toets (voldoet het bouwwerk aan de regels?) en een ruimtelijke toets (past het op deze locatie?).
Kwaliteitsborging door onafhankelijke partij
Bij nieuwbouw in gevolgklasse 1 controleert niet meer de gemeente maar een kwaliteitsborger of uw bouwwerk technisch in orde is.
Vergunning van rechtswege is afgeschaft
Gemeenten hebben geen 'fatale' deadline meer. Als ze niet op tijd beslissen, krijgt u niet automatisch een vergunning.
De Omgevingswet is bedoeld om het eenvoudiger te maken, maar in de praktijk is het voor bouwers juist complexer geworden. Elke gemeente heeft nu eigen regels, en die zijn nog volop in ontwikkeling.
De knip: twee toetsen voor bouwen
Onder de oude wetgeving was er een bouwvergunning die alles in een keer regelde. Onder de Omgevingswet is dat gesplitst in twee afzonderlijke activiteiten, de zogenaamde "knip":
1
Technische bouwactiviteit
Voldoet het bouwwerk aan de technische eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)? Denk aan constructieve veiligheid, brandveiligheid, energieprestatie en ventilatie.
Bij gevolgklasse 1 (waar de meeste loodsen onder vallen) wordt dit niet meer door de gemeente getoetst, maar door een kwaliteitsborger.
2
Omgevingsplanactiviteit bouwen
Past het bouwwerk in het omgevingsplan van uw gemeente? Denk aan bestemmingsplan (nu: omgevingsplan), maximale bouwhoogte, bebouwingspercentage, afstand tot de erfgrens en uiterlijk.
Dit wordt nog steeds door de gemeente getoetst. Hier kan elke gemeente eigen regels voor hebben.
Wat betekent dit in de praktijk? U kunt voor de ene toets vergunningvrij zijn en voor de andere niet. Bijvoorbeeld: uw loods is technisch vergunningvrij (gevolgklasse 1, melding volstaat), maar u heeft wel een vergunning nodig voor de omgevingsplanactiviteit omdat uw gemeente eisen stelt aan het uiterlijk of de locatie.
Wanneer vergunningvrij bouwen?
Of u vergunningvrij kunt bouwen hangt af van het omgevingsplan van uw gemeente. Veel gemeenten hebben dit nog niet aangepast, waardoor de bruidsschat geldt. Onder de bruidsschat mag u in veel gevallen vergunningvrij bouwen als aan alle onderstaande voorwaarden wordt voldaan:
Voorwaarden vergunningvrij (bruidsschat)
Het is een bijbehorend bouwwerk (bij een bestaand hoofdgebouw)
Het wordt gebouwd binnen het bebouwingsgebied (achtererfgebied)
De totale oppervlakte aan bijgebouwen is maximaal 150 m² (of minder, afhankelijk van de grootte van het perceel)
De bouwhoogte is maximaal 5 meter
Het bouwwerk is functioneel ondergeschikt aan het hoofdgebouw
Het bouwwerk voldoet aan de technische eisen uit het Bbl (Besluit bouwwerken leefomgeving)
Het bouwwerk is niet in strijd met het omgevingsplan (bestemmingsplan)
In deze gevallen is een vergunning altijd nodig
De loods is groter dan 150 m²
De loods is hoger dan 5 meter
De loods staat niet op het achtererf maar aan de voorzijde of zijkant
De loods wordt niet bij een bestaand hoofdgebouw geplaatst (bijv. op een leeg perceel)
De loods krijgt een andere bestemming dan het omgevingsplan toestaat
Het perceel ligt in een beschermd stads- of dorpsgezicht
Er gelden specifieke welstandseisen van de gemeente
Let op: ook als uw loods vergunningvrij is, moet deze nog steeds voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). U blijft als opdrachtgever verantwoordelijk voor de technische kwaliteit van het bouwwerk. Meer daarover leest u in het onderdeel over uw verantwoordelijkheid als opdrachtgever.
De bruidsschat: oude regels als vangnet
Bij de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024 kregen alle gemeenten automatisch een set overgangsregels in hun omgevingsplan: de bruidsschat. Dit zijn in feite de oude rijksregels uit onder andere het Besluit omgevingsrecht (Bor), het Activiteitenbesluit en de Activiteitenregeling.
De bruidsschat bevat onder andere de regels over vergunningvrij bouwen die voorheen landelijk golden. De gedachte is: zolang een gemeente nog geen eigen regels heeft vastgesteld in het omgevingsplan, gelden de oude regels als vangnet.
Wat betekent dit voor uw loods?
Uw gemeente heeft het omgevingsplan nog niet aangepast
Dan gelden de bruidsschat-regels. Dit zijn grotendeels de oude regels die u misschien al kent. De meeste gemeenten zitten nog in deze fase.
Uw gemeente heeft het omgevingsplan weel aangepast
Dan gelden de nieuwe gemeentelijke regels. Die kunnen strenger of soepeler zijn dan de oude regels. Check het omgevingsplan of doe een vergunningcheck.
Tegelijk met de Omgevingswet is op 1 januari 2024 de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) ingegaan. Het belangrijkste verschil: niet meer de gemeente, maar een onafhankelijke kwaliteitsborger controleert of uw bouwwerk voldoet aan de technische voorschriften.
Gevolgklassen
De Wkb deelt bouwwerken in drie gevolgklassen in op basis van de gevolgen als er iets misgaat. Momenteel geldt de Wkb alleen voor gevolgklasse 1 (nieuwbouw):
Gevolgklasse
Voorbeelden
Toetsing
1 (laag risico)
Grondgebonden woningen, kleine bedrijfspanden, loodsen, schuren
Kwaliteitsborger (nieuw)
2 (gemiddeld)
Bibliotheken, gemeentehuizen, onderwijsgebouwen
Gemeente (voorlopig)
3 (hoog risico)
Ziekenhuizen, stadions, tunnels
Gemeente (voorlopig)
Wat doet een kwaliteitsborger?
Een kwaliteitsborger is een onafhankelijke professional (of bedrijf) die gecertificeerd is om bouwplannen te toetsen en de uitvoering te controleren. Ze controleren of uw bouwwerk voldoet aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).
Beoordeling van de bouwtekeningen en constructieberekeningen voor de bouw
Controles tijdens de bouw op constructie, brandveiligheid en andere technische eisen
Afgifte van een verklaring na oplevering dat het bouwwerk aan de regels voldoet
Zonder deze verklaring mag het bouwwerk niet in gebruik worden genomen
Tip: Schakel vroeg een kwaliteitsborger in, bij voorkeur al in de ontwerpfase. Zo voorkomt u problemen tijdens de bouw. Een kwaliteitsborger kost doorgaans EUR 2.000 tot EUR 5.000 afhankelijk van de complexiteit van het bouwwerk.
Een register van gecertificeerde kwaliteitsborgers vindt u op tloket.nl.
Geen fatale termijn meer
Onder de oude Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) gold de zogenaamde lex silencio positivo: als de gemeente niet binnen de beslistermijn van 8 weken reageerde op uw vergunningaanvraag, kreeg u automatisch een "vergunning van rechtswege". Dit was een stok achter de deur om gemeenten tot tijdig beslissen te dwingen.
Onder de Omgevingswet is dit afgeschaft. De gemeente heeft nog steeds een beslistermijn van 8 weken (verlengbaar met 6 weken tot maximaal 14 weken), maar als ze niet op tijd beslissen, krijgt u geen automatische vergunning meer.
Wat kunt u doen als de gemeente te laat is?
1
In gebreke stellen
Stuur een schriftelijke ingebrekestelling naar de gemeente. Ze krijgen dan nog 2 weken om alsnog te beslissen.
2
Dwangsom eisen
Beslist de gemeente ook na de ingebrekestelling niet? Dan kunt u een dwangsom eisen (maximaal EUR 1.442, prijspeil 2024).
3
Beroep bij de rechter
U kunt bij de bestuursrechter beroep instellen tegen het niet-tijdig beslissen en vragen om een termijn met dwangsom.
Praktijktip: Houd rekening met langere doorlooptijden dan voorheen. Veel gemeenten hebben achterstanden door de overgang naar de Omgevingswet. Plan uw bouwproject met minimaal 3 tot 4 maanden doorlooptijd voor de vergunningfase.
Uw verantwoordelijkheid als opdrachtgever
Een belangrijk punt dat vaak over het hoofd wordt gezien: als opdrachtgever bent u eindverantwoordelijk voor het voldoen aan de bouwtechnische voorschriften (Bbl). Dit geldt ongeacht of u met een aannemer werkt of zelf bouwt.
Bij zelfbouw
Bouwt u de loods zelf? Dan bent u zowel opdrachtgever als bouwer. U bent volledig verantwoordelijk voor de bouwkwaliteit. Het is daarom extra belangrijk dat u:
Werkt met deugdelijke bouwtekeningen en constructieberekeningen
De montage-instructies nauwkeurig opvolgt
Een kwaliteitsborger inschakelt (verplicht bij gevolgklasse 1)
De aannemer is aansprakelijk voor gebreken die na oplevering worden ontdekt, tenzij hij bewijst dat het niet zijn schuld is (omkering bewijslast)
De aannemer heeft een waarschuwingsplicht: hij moet u schriftelijk waarschuwen voor fouten in het ontwerp of de instructies
U als opdrachtgever blijft eindverantwoordelijk voor de naleving van het Bbl
Optistaal levert complete constructieberekeningen en gedetailleerde montagehandleidingen bij elk bouwpakket. De staalconstructie is voorgeboord met bout/moer-verbindingen, zodat zelfbouw ook zonder bouwervaring goed mogelijk is. Bekijk ook onze montage-instructies en 3D-montagehulp.
De vergunningcheck: zo werkt het
De betrouwbaarste manier om te weten of u een vergunning nodig heeft, is de vergunningcheck via het Omgevingsloket. De check is gratis en houdt rekening met het specifieke omgevingsplan van uw gemeente.
Zo doorloopt u de vergunningcheck:
1
Locatie opgeven
Vul het exacte adres of kadastrale gegevens van de bouwlocatie in. De check haalt automatisch het geldende omgevingsplan op.
2
Werkzaamheden selecteren
Kies 'Bouwen' en specificeer dat het gaat om een nieuw bijgebouw / bedrijfsgebouw.
3
Vragen beantwoorden
U beantwoordt vragen over afmetingen, hoogte, locatie op het perceel, gebruik en meer. Hoe specifieker, hoe betrouwbaarder de uitkomst.
4
Resultaat per activiteit
U krijgt per activiteit (technische bouwactiviteit en omgevingsplanactiviteit) te zien of een vergunning nodig is, een melding volstaat, of het vergunningvrij is.
Waarom een vergunningcheck beter is dan zelf uitzoeken: De vragen in de check zijn gebaseerd op de daadwerkelijke locatie en het geldende omgevingsplan. Omdat regels per gemeente verschillen en veel gemeenten hun omgevingsplan nog aanpassen, is de check de enige manier om een betrouwbaar antwoord te krijgen.
Kosten vergunning en kwaliteitsborging
Als u een vergunning nodig heeft, zijn er kosten verbonden aan zowel de vergunningaanvraag als de kwaliteitsborging:
Kostenpost
Indicatie
Leges omgevingsvergunning
EUR 500 - 3.000
Kwaliteitsborger (Wkb)
EUR 2.000 - 5.000
Constructieberekening
Inbegrepen bij Optistaal
Bouwtekeningen
EUR 500 - 2.000
Eventueel welstandsadvies
EUR 0 - 500
Totaal (indicatie)
EUR 3.000 - 10.000
De legeskosten verschillen sterk per gemeente en worden doorgaans berekend als percentage van de bouwkosten. Vraag vooraf bij uw gemeente naar de geldende legestarieven.
Dien minimaal 4 weken voor de start van de bouw een bouwmelding in bij uw gemeente via het Omgevingsloket. Voeg het borgingsplan van uw kwaliteitsborger bij.
5
Omgevingsvergunning aanvragen (indien nodig)
Indien de vergunningcheck aangeeft dat een omgevingsplanactiviteit vergunningplichtig is, dien dan de vergunningaanvraag in. Beslistermijn: 8-14 weken.
6
Fundering en bouw
Na goedkeuring start u met de fundering en vervolgens de opbouw van de loods. De kwaliteitsborger controleert tussentijds.
Na oplevering dient u een gereedmelding in bij de gemeente, inclusief de verklaring van de kwaliteitsborger. Pas daarna mag u het bouwwerk in gebruik nemen.
Veelgestelde vragen
Heb ik een vergunning nodig om een loods te bouwen?
Dat hangt af van uw gemeente. Sinds de Omgevingswet (1 januari 2024) bepaalt elke gemeente zelf welke bouwwerken vergunningvrij zijn via het omgevingsplan. Zolang een gemeente dit niet heeft aangepast, gelden de oude regels (de 'bruidsschat'). Doe altijd een vergunningcheck via het Omgevingsloket om zekerheid te krijgen voor uw specifieke locatie.
Wat is de bruidsschat in de Omgevingswet?
De bruidsschat is een set overgangsregels die automatisch in het omgevingsplan van elke gemeente is opgenomen bij de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024. Het zijn in feite de oude rijksregels (uit o.a. het Besluit omgevingsrecht) die blijven gelden totdat de gemeente ze vervangt door eigen regels in het omgevingsplan. De bruidsschat bevat onder andere de regels over vergunningvrij bouwen.
Wat is de knip in de Omgevingswet?
De 'knip' betekent dat bouwen onder de Omgevingswet is gesplitst in twee afzonderlijke toetsen: (1) de technische bouwactiviteit (voldoet het bouwwerk aan het Besluit bouwwerken leefomgeving, vergelijkbaar met het oude Bouwbesluit?) en (2) de omgevingsplanactiviteit bouwen (past het bouwwerk in het omgevingsplan qua locatie, uiterlijk en gebruik?). U kunt voor het ene vergunningplichtig zijn en voor het andere niet.
Wat is de Wet kwaliteitsborging (Wkb)?
De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) is samen met de Omgevingswet ingegaan op 1 januari 2024. Bij nieuwbouw in gevolgklasse 1 (eenvoudige bouwwerken zoals grondgebonden woningen, kleine bedrijfspanden en loodsen) controleert niet meer de gemeente, maar een onafhankelijke kwaliteitsborger of het bouwwerk voldoet aan de technische voorschriften. De kosten hiervoor zijn doorgaans EUR 2.000 tot EUR 5.000.
Wie is verantwoordelijk voor de bouwkwaliteit?
De opdrachtgever (u als bouwer/eigenaar) blijft eindverantwoordelijk voor het voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). De aannemer heeft onder de Wkb een aangescherpte waarschuwingsplicht en aansprakelijkheid, maar bij zelfbouw bent u als opdrachtgever zelf verantwoordelijk voor de bouwkwaliteit.
Klopt het dat gemeenten geen fatale termijn meer hebben?
Ja, de 'vergunning van rechtswege' (lex silencio positivo) is afgeschaft onder de Omgevingswet. Voorheen kreeg u automatisch een vergunning als de gemeente niet binnen de beslistermijn reageerde. Dat is nu niet meer zo. De reguliere beslistermijn is 8 weken (verlengbaar met 6 weken), maar als de gemeente niet op tijd beslist, moet u ze in gebreke stellen en eventueel een dwangsom eisen. De vergunning komt niet meer vanzelf.
Hoe doe ik een vergunningcheck voor mijn loods?
Ga naar het Omgevingsloket (omgevingswet.overheid.nl) en doorloop de vergunningcheck. U beantwoordt vragen over de exacte bouwlocatie, het type bouwwerk, de afmetingen en het gebruik. Op basis daarvan krijgt u per activiteit te zien of u vergunningplichtig bent. Dit is de betrouwbaarste manier omdat de check rekening houdt met het specifieke omgevingsplan van uw gemeente.
